资产盘活课｜四个问题看懂怎么盘活存量资产

政研君

资产盘活课

四个问题看懂怎么盘活存量资产

我国已从增量扩张进入存量发展时期。以北京为例，“十四五”时期，北京进入存量提质增效和增量结构调整并重的发展新阶段，国土空间近期规划中明确总量控制，鼓励存量更新，推动城市转型发展。

存量发展→盘活存量

存量盘活，盘什么？

国务院办公厅5月份印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中，明确盘活方向将在存量物业、存量土地及存量基础设施上重点发力。

存量物业

主要指具备改扩建可能的物业，不涉及土地性质改变的物业。

商业、写字楼、仓库、宿舍

这些物业伴随时代发展，原有载体和内核已与城市发展格格不入，在严格控制拆占比的当下，急需改造盘活焕发生机。

存量土地

主要指长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。

老旧厂房、闲置土地

这类项目主要位于原来的城市发展的边缘地带，随着城市扩张，曾经的边角地已经成为新的核心区，土地价值得到提升。

存量基础设施

经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，据不完全统计，我国的存量基础设施已达百万亿规模。

交通、水利、能源、生态环保、保障性租赁住房、新型基础设施

此次意见中明确提出要重点盘活存量规模较大，收益较好或增长潜力较大的基础设施。

存量盘活，怎么盘？

盘活存量最重要的，明确以下四点：

土地权属

重点是权属，土地权属问题主要是指中央企业所拥有的土地权属不清晰、有争议。

产权权属不清晰

谁来负责不清晰

批复文件  

即四证：不动产权证，规划许可证，工规证，施工证。

核心关注这些证背后蕴含的重要信息，如土地性质是什么？土地使用年限还剩多久？这些都直接关系到盘活的路径和模式。

资产现状

物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。

上位规划  

核对最新版控规、详规、土规和产业规划。

随着城市管理的精细化，明白政策限制边界，在政策的束缚下，去实现价值最大化。明白能做什么，比想做什么更重要。

存量盘活，钱从哪来？

存量盘活往往具有投资大，回现周期长的特点，存量盘活盈利靠的是长期经营中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报，靠短期信贷支持远远不够。因此此次意见中也明确指出了资金来源途径：

股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、REITs、PPP、转让、资产整合

以REITs为例

公募REITs是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。

简单来说，它就是披着信托基金外衣的ABS，具备了进场交易的可能，提高了项目的流动性。

境内基础设施领域公募REITs试点自2020年4月正式起步至今，不断取得突破，持续引入扩募机制扩大潜在盘活可能。目前还处于初创期，整体市场规模较小，但长期来看未来发展空间很大。

现阶段对于REITs应该理性看待，REITs可以作为项目的最高目标，进行争取，但也不要放弃其他路径的可能。因为对于大部分存量盘活，REITs还无法大范围推广，原因有两点：

规模有限

与专项债等成熟融资方式相比，基础设施公募REITs发行的规模有限。财政部数据显示，去年新增专项债额度为3.65万亿，相当于当年发行基础设施公募REITs总规模的80倍。

准入门槛高  

难度大要求高，公募REITs有一定准入门槛。前期试点项目要求有成熟经营模式及市场化运营能力，在收益年限和收益集中度上要求较高，需要有持续经营能力，较好增长潜力。

存量盘活，路往哪走？

存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘活模式，明确方向和路径。高力国际近年参与了多个存量盘活项目的改造，以专业的力量助推存量盘活，为北京的产业提质贡献力量。

城市不仅是一个载体，更是一个“生命体”，通过存量盘活，促进城市“新陈代谢”，重塑城市空间、调整产业结构、补齐功能短板、把各方力量和各方资源集成好，引导形成城市“自更新”“善更新”的循环体系，为城市发展创造更多生命力。

高力国际作为多元化的专业服务和投资管理公司，拥有全球化的资源平台，经验丰富且深谙本地市场的专业顾问服务团队，能够向区域管理者、业主、投资者及企业用户提供专业的数据参考和前瞻性的发展规划，包括项目开发方案建议、区域开发战略咨询 、可行性研究、企业战略分析、房地产市场调研 、产业定位咨询、城市更新咨询、综合体开发咨询等全方位服务，协助客户做出最佳决策，加速客户成功。

存量盘活，啥是重点？

1.一是重点盘活基础设施项目资产

包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

2.二是有效盘活有机结合的项目资产

包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。

3.三是力争盘活长期闲置但有开发利用价值的项目资产

包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

与此同时，盘活存量资产必须要有政策支持：

1.积极落实项目盘活条件

针对存量资产项目具体情况，分类落实各项盘活条件。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。对项目盘活过程中遇到的难点问题，探索制定合理解决方案并积极推动落实。

2.有效提高项目收益水平

完善公共服务和公共产品价格动态调整机制，依法依规按程序合理调整污水处理收费标准，推动县级以上地方人民政府建立完善生活垃圾处理收费制度。建立健全与投融资体制相适应的水利工程水价形成机制，促进水资源节约利用和水利工程良性运行。对整体收益水平较低的存量资产项目，完善市场化运营机制，提高项目收益水平，支持开展资产重组，为盘活存量资产创造条件。研究通过资产合理组合等方式，将准公益性、经营性项目打包，提升资产吸引力。

3.完善规划和用地用海政策

依法依规指导拟盘活的存量项目完善规划、用地用海、产权登记、土地分宗等手续，积极协助妥善解决土地和海域使用相关问题，涉及手续办理或开具证明的积极予以支持。坚持先规划后建设，对盘活存量资产过程中确需调整相关规划或土地、海域用途的，应充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，确保土地、海域使用符合相关法律法规和国土空间用途管制要求。

4.落实财税金融政策

落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务和宣传工作，指导企业依法依规纳税，在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。加强投融资合作对接，积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。