自助仓储开发的潜在雷区：避免这8个陷阱

如果您不熟悉整个过程，那么自助存储开发的竞争世界可能会成为一个雷区。知道如何识别和避开陷阱可以决定兴旺的企业和代价高昂的失败。这里有八个可能会破坏您的下一个项目的潜在毁灭性错误，并提供了帮助您避免这些错误的建议。

在自助仓储开发竞争激烈的世界中，避免关键陷阱是确保项目成功的关键。这里有八个可能破坏你的努力的潜在毁灭性错误，以及帮助你避免这些错误的建议。

1. 拖延

在自存储开发中，我们经常看到分析瘫痪。作家、商业专家和企业家亚历克斯·霍尔莫齐 (Alex Hormozi) 说得好：“如果你只做了所有你应该做的事情，你会比现在进步 10 倍。有时候，我们需要的提醒比我们需要的教导还要多。更少的信息，更多的实施。”

例如，如果您等到“擅长”才开始寻找开发用地，那么您永远不会。第一步是从今天开始寻找土地，每天都在寻找。别等了。通过实践，你的学习速度比学习快 10 倍。

2. 低估项目成本

每年，我们都会看到陷入困境的自助仓储项目上市，因为开发商没有为总成本做好财务准备。有些地点只是在获得批准并准备好后就被废弃了，而另一些地点则施工到一半！当业主意识到他们没有足够的资金来完成该项目时，所有进展都会戛然而止。误解、糟糕的合同或不充分的计划会导致成本超支，最终变得难以管理。当你把每一分钱都花在一个项目上，并且你积累的额外费用高达六位数时，这些额外的费用很容易让你很快破产。

有时，一个自助仓储项目会一直完成，但随后出租的速度会比预期慢得多。随着时间的推移，所有者可能会发现，在达到盈亏平衡点之前，他们的资本已完全被持有成本所消耗。

通过与了解所有开发成本和最佳实践的行业专家合作，可以避免这些类型的财务悲剧。

3. 俯瞰地貌

不了解您正在建设的土地的物理特征或如何管理它们很容易导致自助存储项目超出预算或时间表。为了避免代价高昂的意外，请在规划过程的早期进行彻底的现场评估。例如，进行详细的边界调查、环境研究、岩土报告和地形测量。另外，步行该站点并查看当前的地图。

极端的斜坡可能会导致昂贵的平整、挡土墙或专门的基础工程，这会大大增加场地准备成本。即使 7 英亩土地上 10 英尺的坡度差异也会造成大量的挖方和填方。如果需要将材料运离现场或运至现场，或者您必须建造挡土墙，则成本可能超过 500,000 美元。

排水、水质和湿地问题可能需要昂贵的环境缓解措施或特殊许可，这可能会导致延误。此外，需要清除茂密的灌木丛、成熟的树木、坏土、旧垃圾场、旧建筑或大石头可能会产生意想不到的费用。

自存储项目的一个快速杀手是糟糕的土壤。大量去除壁架通常成本高昂。我们见过承载力极低的土壤，需要专门的地基，耗资数十万美元。

4.使用不完整或糟糕的设计计划

当您的自助仓储建设计划不完整时，很容易导致数十万美元的成本超支。许多承包商认为标牌和访问控制等项目是业主的责任，除非明确说明，否则不会采取任何措施。例如：

如果计划没有指定承包商负责提供和安装各个单元门号码，您将面临数千美元的产品和劳动力额外成本。

如果计划没有显示办公室板条墙并注明“由总承包商提供”，那么您将自己购买和安装它们。

为了消除这些问题，请让您的土木工程师和建筑师在平面图上添加粗体注释：“这些平面图上显示的所有内容均应由总承包商提供和安装。”

另外，请记住，如果您的自助存储计划没有指定您想要的具体产品，您最终可能会得到最便宜、质量最低的选择。以您的门禁为例。如果没有首选品牌等明确的规格，您可能会收到一个没有备用电池的低于标准的系统，甚至可能不符合行业安全标准，这可能会变成长期负债。如果不指定视频摄像机要求，您可能会在需要 60 天的备份时获得 30 天的备份，并且视频质量较差。您希望选择能够减轻现场经理工作量并改善客户体验的领先产品。

最终，设计不当的计划可能会导致自助仓储运营效率低下、安全隐患和利润减少。这里还有几个例子：

排水系统设计不充分可能会导致单元内的水损坏、流域通道不当或场地侵蚀，从而需要昂贵的维修和场地改造。

考虑不周的场地布局和不适当的车道宽度可能会导致交通流效率低下，导致客户沮丧甚至发生事故。

不遵守当地法规或最佳设计实践往往被缺乏经验的设计师忽视，可能会导致巨额罚款、强制重新设计和项目延误。

5. 无法理解承包商的投标

每个自助仓储开发商都必须彻底审查和比较他们的承包商出价。提出详细问题以澄清范围。您需要完全掌握出价包含的内容，但同样重要的是，您必须了解排除的内容。如果不这样做，当需要进行额外工作的变更单时，可能会导致意外的成本。

您不能假设所有内容都包含在自助仓储建设投标中。事实并非如此。常见的排除包括许可费、业主检查和材料测试。一些承包商可能会列出一长串遗漏的项目。避免假设。一定要询问承包商不包括哪些内容。

6、不理解施工合同

一旦您选择了自助仓储开发承包商并收到了施工合同，您和您的律师就应该对其进行审查，以确保您对条款感到满意，并且包含所有必要的信息。一般来说，需要修改或附录来平衡条款。

许多建筑合同，包括美国建筑师协会的合同，都是为了有利于建筑师或承包商而签订的。例如，他们可能允许您的建筑师在未经您批准的情况下进行项目变更，或者允许承包商在一定次数的降雨延误后收取额外费用。

合同通常也缺乏明确的完成日期。即使规定了截止日期，如果错过了通常也不会受到处罚。

您的自助仓储建设合同可能还指定了总金额，但缺乏付款时间表。您应该事先同意这一点并将其包含在合同中，以确保付款与已完成工作的价值一致。如果没有这个，项目可能会被提前加载，如果出现任何问题，就会导致额外的成本和严重的问题。

7. 未能进行初步市场分析

自助仓储开发的成功需要在正确的位置进行建设，并在动工之前了解项目编号。首先进行自己的市场分析至关重要；然后，如果您的发现看起来很有希望，请继续进行专业的可行性研究。如果您不进行关键的初步评估，您就有可能在第三方报告上花费数千美元；大约 70% 的情况下，这项昂贵的研究会建议您放弃该网站。

8. 放弃寻找土地

这个巨大的障碍让许多自助存储开发商望而却步。他们低估了寻找合适土地所需的时间和精力，没有意识到投入工作是他们的责任。即使使用正确的工具和系统，也可能需要 6 到 12 个月的持续努力才能找到正确的站点。为了成功，你必须致力于长期努力。51MNC翻译