多产业融合 | 2023年1-2月物流资产投资运营发展报告

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　　观点指数 报告期内，监测样本中债权融资金额为86.4亿元，占绝大多数。仓储资产退出动作频繁，如京东或急需开辟更广泛的融资渠道，因在物流REITs正式上市后不久，便传出要将物流子公司进行IPO上市的消息。

　　另外，许久不见的仓储资产ABS于报告期内也有所亮相，宝供投资为近期首支物流仓储ABS。相较于REITs上市，ABS的门槛较低。报告期内，央行将交通物流专项再贷款延续实施至2023年6月末，中小微物流仓储企业等纳入支持范围，对于整体的债权融资环节较为有利。

　　报告期内，仓储业也与其他产业之间的融合态势较为积极，包括医药、食品、农业，以及新能源汽车、光伏等。其中，郑州智慧港项目将建设以生产、配送为一体的中央厨房，这为当地的预制菜产业加大了仓储配送供给。

　　另外，长久物流将探索为新能源汽车上下游产业链客户提供物流、仓储、交付及逆向物流等综合性服务，随着我国在新能源汽车领域发展的不断深入，对仓储业的促进作用也越来越大。

　　报告期内，国内物流仓储商积极联合国内外资本进行收购，可以减少国内险资和国外资本的时间和试错成本，对物流仓储商本身来说，也可以减少资金压力的利息成本。另外，ESR也积极往外走，于越南收购了新经济平台BW的部分股权。

　　数据方面，1月仓储指数在荣枯线以下，表明仓储行业仍处于低迷状态。政策方面，政府对跨境电商、海外仓的建设和智慧物流等领域均有政策出台。

　　仓储业债权融资活跃，资产退出动作频繁

　　1-2月，在观点指数研究院监测样本中，正在进行或已完成的融资金额约107.98亿元，其中债权融资金额为86.4亿元，占绝大多数，剩余是资产证券化产品。

　　最具亮点的当属京东，旗下几个物流资产刚刚进行了REITs上市，便传出准备将物流子公司进行IPO上市的消息。这与京东之前的风格截然不同，往常习惯募集物流基金用于投资成熟物流项目或对新项目进行开发。

　　观点指数认为，可能的原因是资产收益水平下滑，私募基金募集难度加大，京东寻求开辟更广泛的融资渠道。另外，相较于私募基金而言，REITs或IPO期限更长，更符合物流仓储资产的现金流特征，这也为京东免去了未来的再融资风险。

　　可以看到，京东物流仓储REITs上市第一天涨幅就超过了10%，将资产置于公开市场进行融资，有利于提高其估值，也将刺激存量的物流仓储资产积极主动上市。

　　同样是资产证券化产品，宝供投资为近期首支物流仓储ABS。相较于REITs上市，ABS的门槛较低，一些达不到条件的仓储物流资产可以先通过ABS来融资，待资产培育成熟后，可以考虑进行REITs上市。

　　债权融资方面，近几个月来重庆国际物流园区和宝湾物流等企业的债权融资一直在持续，已形成常态化融资。特别是宝湾物流，经常通过母公司南山控股的担保进行债务融资。

　　另外，1月29日央行宣布，将延续实施碳减排支持工具等三项结构性货币政策工具，包括交通物流专项再贷款延续实施至2023年6月末，将中小微物流仓储企业等纳入支持范围，进一步增强金融支持交通物流的力度。整体来说，债权融资大环境有利于仓储企业进行融资。 

　　1-2月没有收录到基金募集的动态，但普洛斯在基金募集方面进行了重大的架构改革。2月10日消息，普洛斯分拆资管业务成立普洛斯资本GCP，聚焦于不动产及私募股权投资。

　　观点指数认为，此举将使得普洛斯中国整合资管业务的资源和人才，更聚焦于资本募集和股权投资。有利于缓解普洛斯中国整体权益总额随市场波动而剧烈波动。此前，普洛斯因基金募集规模不及退出规模，致使权益总额规模有所下滑。

　　产业融合，预制菜和新能源汽车促进发展

　　1-2月，仓储业与其他产业的融合态势较为积极，观点指数收录的动态主要涉及8个行业。其中，医药、食品、农业和仓储业融合是最为常见的，在疫情期间也发挥了价值作用，为保供提供了物质基础。而新能源汽车、光伏等是近几年才逐渐兴起的，主要是受碳中和政策的驱动影响。

　　在医药行业，健之佳拟投建的唐人医药物流中心将满足唐人医药在唐山、秦皇岛及京津冀周边地区1.2万家门店及全渠道物流配送的需求。

　　医药行业对流通仓储要求的条件极高，自建仓储除了能够满足自身基本的流通仓储需求外，因选址和内部条件均为量身定制，还能够大大提升流通仓储效率。不过，这也需要大量的资本投入，对中小医药企业并不现实。

　　鉴于REITs驱动下的生物医药产业园Pre-REITs火爆，医药企业自建仓储或许能通过该渠道进行一定程度的融资。

　　在食品行业，深国际投建的郑州智慧港项目，重点围绕制造业和物流服务业两化融合，延伸郑州食品加工产业链，建设以生产、配送为一体的中央厨房。据悉，河南省人民政府办公厅印发加快预制菜产业发展行动方案（2022-2025年）中提及，要提升预制菜物流配送能力。大力发展保鲜密封技术和冷链物流产业，完善冷链加工配送中心和中央厨房等设施。

　　所以，食品行业与仓储业的融合，特别是处于风口的预制菜行业与仓储业的融合，预计将带动郑州大区域的仓储业发展。

　　农业方面，中国（北流）乡村振兴智能供应链基地将建设国家现代农业产业园，围绕农产品提供加工、存储、配套等业务。目前，国家对农村的农业政策优惠力度较大，在共同富裕的大背景下，加快农村要素商品资源流动，带动农村人口富裕起来是重要的任务。

　　另外，促进农村商品流通至城镇也有利于保障城镇人口的农产品供应。总的来说，农业与仓储业的融合，也将大大促进后者的发展，特别是冷链行业。

　　所以，报告期内，万纬物流通过全国仓储物流网络全面满足建发股份农林产品的仓配需求，并通过万纬物流科技能力协助建发股份搭建供应链管理平台，提升供应链运营效率。

　　新能源汽车产业方面，长久物流新设立新能源事业部，以汽车物流为出发点，探索为新能源汽车上下游产业链客户提供物流、仓储、交付及逆向物流等综合性服务。

　　此前，东久新宜准备在钟楼投资5亿美元建设集新能源汽车核心零部件生产基地、物流配送中心、货贸结算中心于一体的产业基地。随着我国在新能源汽车领域发展的不断深入，对仓储业的促进作用也将越来越大。

　　仓储企业联动资本收购，东南亚资产获青睐

　　1-2月，仓储业主要投资收购动态中，主要涉及国内的宝湾物流、ESR和光大安石。不仅有险资大家人寿参与，新加坡投资公司吉宝资本也参与了中国仓储业的投资。

　　其中，吉宝资本和光大安石均为近几年仓储业的新面孔，虽然光大安石于官网提到的业务中也涉及仓储，但近年来基本无动作。

　　不仅有外资走进来，ESR也在持续收购海外的仓储资产或项目股权。国外的部分，涉及到仓储业的细分领域，包括表现为重资产的自助仓储，以及表现为轻资产的项目物流。

　　而对于宝湾物流来说，寻求与资金方吉宝资本合作，收购自家的仓储项目，不仅能够大大降低资金成本，同时还能降低负债规模。对于吉宝资本，通过该方式也能迅速投资国内优质的仓储资产，减少了时间和试错风险。

　　同样的，寻求国内险资也可达到同样的效果。近来险资积极与物流开发商合作，寻求稳定的回报率，这也直接为宝湾物流减少了资金压力和资金成本。两宗收购案的标的资产均处于长三角经济带，也为资本的持续收益带来了保障。

　　与宝湾物流不同的是，ESR走出去是通过收购项目股权的形式来实现。随着疫情防控政策放开，来自中国的新订单大量增加，东南亚工厂在1月份加大了生产和采购。而ESR所购股权标的仓储资产正是位于越南。整体来看，整个东南亚特别是越南，在未来将表现出强劲的经济增长实力，料将大大促进当地的仓储业。

　　国外自助仓储行业巨头Public Storage，收购了竞争对手Life Storage，以巩固这一细分行业的领先地位。继马士基收购美国全程及跨境物流解决方案提供商Pilot Freight Services和位于香港的提供品牌与零售商端到端的电子商务方案的利丰物流后，再次收购项目物流公司Martin Bencher，后者在全球均有业务开展，此举将进一步加强马士基为全球客户提供项目物流服务的实力。

　　仓储指数持续下滑，政策鼓励跨境电商和海外仓建设

　　中国物流与采购联合会的中国物流业景气指数显示，2023年1月为44.7%，较上月回落1.3个百分点；2023年1月中国电商物流指数为104.6点，比上月提高1.8个点。虽然整体物流景气有所下滑，但是电商物流景气持续在上升。

　　中国物流与采购联合会中国仓储指数显示，2023年1月为43.2%，较上月下降5.5个百分点。分指标中，新订单、业务量、利用率、利润等分指数较上月有所下降，降幅在8.4至14.3个百分点之间。1月仓储指数在荣枯线以下，表明仓储行业仍处于低迷状态。

　　政策方面，政府对跨境电商、海外仓的建设和智慧物流等领域均有政策出台。像商务部就提出，要促进跨境电商、海外仓等新业态快速发展。

　　杭州方面则是鼓励企业布局集货仓和海外仓，最高给予75万元的一次性资金扶持。厦门鼓励发展数字化平台经济，支持企业建设数字供应链平台、智慧物流平台、网络货运平台等数字化综合服务平台，最高给予300万元的补贴。（责任编辑：RobotRF13015）