海外REITs市场现结构性机会，内部板块涨幅显著分化
海外REITs市场现结构性机会，内部板块涨幅显著分化
新浪财经
（来源：观点）
摘要：2025年三季度，全球REITs市场呈现显著分化特征，美国市场波动上升，香港市场分化加剧。
观点指数 在9月28日观点指数研究院发布的《韧性增长| 2025年三季度REITs发展报告》中，其指出：2025年三季度REITs市场呈现“韧性增长”特征：海外结构性机会凸显，香港市场分化加剧，融资成本下行缓解分派压力，零售、酒店旅游等消费类资产逆势增长，凸显REITs在低利率环境下的抗通胀与高分红价值。
美国REITs市场三季度波动上升，标普指数涨2.34%，板块分化明显。写字楼、工业、零售、酒店涨幅显著，分别达13.96%、8.13%、7.09%、10.89%，而住宅及自助仓储下跌4.14%、4.77%、2.30%。降息预期落地支撑现金流敏感型资产，消费类与仓储物流类REITs显著受益。美联储货币政策节奏、经济增长动能及通胀粘性成为关键变量，若经济实现软着陆，商业地产需求有望复苏。
亚洲资本战略布局方面，据路透社消息，中国电商巨头京东旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发，正携手瑞士合众集团及亚洲投资机构高瓴支持的易达希尔地产，共同筹备在新加坡设立资产规模超10亿美元（约合72亿元人民币）的房地产投资信托（REIT）。
这将是新加坡REIT市场逾一年来最大规模的新晋基金。全球投资者对REITs作为资产配置工具的认可度提升，尤其在低利率环境下，REITs的高分红特性与抗通胀属性更显稀缺。
数据来源：WIND，观点指数整理
香港REITs市场呈现“稳中有升”态势，恒生指数涨1.92%，总市值1520亿港元，领展占七成份额。市场分化显著，越秀房产信托基金与招商局商业房托涨幅显著，而富豪产业信托、顺丰房托跌幅靠前。零售物业收入普遍承压，写字楼空置率略见改善但租金跌势延续，酒店旅游却实现量价齐升。
数据来源：WIND，观点指数整理
分化源于底层资产类型及区域布局差异，如领展以零售物业为主巩固规模优势，部分REITs因酒店、物流等资产类别或区域经济压力表现弱势。
物业收入普降与零售物业主导。中报显示，越秀房产基金上半年收入总额9.66亿元人民币，同比下滑6.6%，物业收入6.79亿元人民币，同比下滑8.6%；置富产业信托收益8.55亿港元，同比下滑2%，物业收入净额6.13亿港元，同比下滑3.2%；阳光房地产基金收益3.91亿港元，同比下滑4.8%，物业收入净额3.07亿港元，同比下滑5.4%。
零售物业虽占市值超七成，且主要由领展贡献，但受消费疲弱、租金调整影响，收入普遍承压，写字楼、物流业亦面临租金下行压力。
物业类型表现分化，酒店旅游逆势增长。尽管写字楼、零售物业承压，酒店及旅游业却实现量价齐升。越秀房产基金旗下广州IFC雅诗阁服务式公寓上半年经营收入6030万元人民币，创历史新高；广州四季酒店客房收入1.9亿元人民币，平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点。
汇贤产业信托旗下北京东方君悦大酒店平均入住率由2024年上半年的54.8%跃升至2025年上半年的71.5%，沈阳威斯汀酒店平均入住率由49.7%上升至52.3%。这种分化源于展会经济（如广交会）及消费场景复苏对酒店旅游的拉动作用，而物流业虽出租率稳定，但受关税战影响，大湾区跨境电商客户扩张谨慎，租务市场面临压力。
融资成本下行成为纾缓分派压力的关键因素，越秀房产基金融资成本同比下降13.5%，置富产业信托融资成本减少12.6%。
香港市场融资成本下行缓解分派压力，越秀房产基金平均融资成本降至近三年低位，阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%，置富产业信托融资成本按年减少12.6%。
观点指数认为：全球REITs市场结构性机会凸显，美国市场商业地产强、住宅弱，物流稳、科技基建分化；香港市场零售物业主导但收入承压，酒店旅游逆势增长。
亚洲资本通过新加坡REITs布局东南亚，全球投资者认可REITs配置价值。政策破圈、资产创新、运营韧性修复成为全球REITs市场发展的核心驱动力，各板块表现分化但长期增长潜力受市场认可。
本文节选自《韧性增长| 2025年三季度REITs发展报告》
