谁能想到，靠存储个人杂物，能造出个世界第二大？

商业Y观点

No.1

“大众仓储”，这个对于中国而言，极度陌生的名字，却是此次胡润世界五百强——房地产行业位居第二的企业。总市值502亿美元，此次财富500强胡润给的估值为3700亿，这2个数据比第一的安博少了一半。

大众仓储，目前还没有进入中国，但从它的名字我们就能够大概判断出它的业务：仓储。与安博不同的是，大众仓储的核心业务是TO C，而安博主要是TO B。也就是说大众仓储主要是做个人仓储租赁业务的。

大家可能很奇怪了，个人仓储租赁，不就是我们前段时间很火的迷你仓的逻辑嘛？！也能做到全球房地产第二的宝座。不好意思，的确，这个类似迷你仓业务的房地产经营模式，在国外十分的流行。

No.2

大众仓储（公共仓储）Public Storage(NYSE:PSA)创立于1971年，总部位于美国加利福尼亚州格伦代尔，全职雇员5,800人，是一家美国REIT公司，投资标的为仓储物业。

（01）主要经营模式

其主要业务模式：Public Storage在美国与欧洲从事自我储存设施的并购、开发、持有和经营。

开发和建设储存设施，提供储存空间出租，按月为基础提供个人和企业使用。这个是其最主要的收入来源。

其次，就是投资入股其他商业物业，这些物业含商业和工业出租空间，和附带经营保单的再保险（预防公司的自我储存承租户储存商品和零售经营包含商品销售的损失）。

可以看到，94%为自助存储设施租赁收入，且占比保持稳定。剩余约 6%为仓储管理等辅助业务。

（02）我们来看看它的盈利水平

从2019年开始，大众仓储公司毛利率长期控制在70%以上，而净利率同样保持稳定，长期在50%以上。如果这样直接看大众仓储的毛利率和净利率似乎看不出有多优秀，我们来对比国内第一大房地产市值企业-华润置地，就能看出分晓：

即使表现最好的2018年，华润置地的毛利率都没有超过50%，更别提净利率了。可是大众仓储却是一个能把净利率率控制在50%以上的存在。

在房地产行业里，像大众仓储这样毛利率、净利润长期稳定，盈利能力稳健的公司，简直是独一无二，就连世界第一的安博地产也自叹不如。

那么是什么原因让一家以仓储租赁为主营业务的房地产公司变得如此成功呢？

No.3

我们来一起回顾一下它的成长经历，进而希望找出一些它成功的规律所在：

1、历史沿革：

1971年，第一家大众仓储在美国成立；

1980年，Public Storage成立了房地产投资信托基金（“REIT”），开始吸引私人投资；

1989年，大众仓储将网点增加到1000个。

1995年，和安博一样，伴随着美国政府对REITs的大力扶植，大众仓储有限公司房地产投资信托基金（“REIT”）开始公开上市交易，也拉开了其不断拓展的序幕。

截至2020年9月30日，大众仓储拥有：

位于美国38个州的2,504个自存储设施的权益，在美国约有1.71亿净可出租平方英尺，相当于1539万平米。

Shurgard Self Storage SA约35％的普通股权益，公司拥有位于七个西欧国家的239个自存储设施，以“ Shurgard”品牌经营约1300万平方英尺的净可出租平方英尺；

PS Business Parks, Inc. (NYSE:PSB) 约42％的普通股权益，拥有和经营约2800万平方英尺的可出租商业空间。

三者相加，合计可出租面积：1908平方米。

2、商业模式浅析：

前面已经讲到了to B的大众仓储，净利率居然都高达50%以上。

那么，哪些行业能保证营业额的一半都是利润呢？

在国内，可以保持这样的水准大部分是茅台（毛利率高达90%，净利率高达50%）、五粮液、以及最近热炒的医疗行业，比如核酸。

以上的行业，大部分是因稀缺或者专利垄断，而大众仓储，作为一个租赁仓库，是如何做到如此高毛利的呢？

我们来看看一个PublicStorage的单店。

按照年报显示，大众仓储的自助仓储设施，通常包括：

350 至 750 个存储空间；

大多数空间的面积在 25 到 400 平方英尺之间；

内部高度大约为 8 到 12 英尺。

1平方英寸大约在0.093平米，那么按照最大面积计算，一个大众仓储的平均出租面积，应该是在2万平方米左右。

存储类型，据其官网介绍主要包括以下几类：

一是个人式自助存储设施。

个人或家庭充分利用存储空间，清点库存、规划空间和暂时寄存；

二是小型企业的商用储物。

可以为建筑和承包商、房地产业务、零售和商业库存、制药企业等提供存储空间；

三是车辆和房车存储。

为车库空间不足的家庭提供停放车辆的位置，包括轿车、轻型卡车、房车和野营车等；

四是船只存储。

包括船只、水上摩托、水运工具等无盖、有盖和全封闭式储存，节省了昂贵的码头仓储费用；

五是控制环境的存储。

比如照片和胶片，相机、镜头和电子产品，唱片和磁盘、硬盘，以及乐器等物品，他们对湿度、温度和光照的要求较高。

从官方公布的盈利数据来看，60%的收入来源于个人式自助存储。

按照年报公布，自助仓储设施的加权平均出租率、及每占用平方英尺的平均实现租金，在美国分别约为 91.3% 和17.01 美元。

以2万平方米的单店规模计算，我们可以看到一个单店的全年收入大约在200万-371.3万美元之间。

而我们在看看一年成本构成：

运营成本：行政费用：9.8万美元，人力成本（物业经理+主管）15万美元，维修保养 4.6万， 营销3.1万，其他物业成本6万，总计38.5万；

财务费用：财产税21.6万，折旧摊销36万，总计57.6万；

因此，即使按照最低收入200万计算，一个大众仓储的毛利也有161.5万，毛利率达到81%，净利103.9万，净利率为52%。

从成本对比来看，人工成本可能是大众仓储成功的一个法宝。

7.5%的人力成本占比，远远要低于普通购物中心20%以上的成本开支。从年报也可以看出，一个仓储项目仅需1个物业经理，再加1个主管，即可实现正常运营。这一点的效率是远远高于购物中心和产业园的。

3、个人仓储的国情差距

大众仓储目前的版图还未涉及亚洲，主要还是聚焦在美国和欧洲。究其原因，很大程度还是在于亚洲和欧美在国情和文化上有较大的差异。

比如：美国人一生平均搬家12次，每年约有18%、约5000万人口流动，其中60%在州内，40%迁往其他州，他们可能是因为结婚、离婚、退休、上学、旅行等涉及住所变动的情况。

况且，美国文化里包含着积极消费主义，与体验性居住。迁居到某地，能自动享受当地的社会福利待遇，加上他们喜欢购买高价值的文化娱乐用品，比如高尔夫球杆、游艇、艺术品之类的。迷你仓会成为存放个人兴趣爱好、隐私的地方。

同时，丢弃物品的处理并不便宜，不管是前期的购买、中期的使用，还是后期的废弃，都要花费大量的金钱，与其花钱扔掉这些可能未来有用的大家电、大家居，不如租用个迷你仓存起来。

这些都是导致85%以上的美国人会去租赁迷你仓。

No.4

虽然中美个人存储需求差异巨大，但这也并非代表在中国完全没有市场。

目前在新三板上市的“大众迷你仓”算是其中一个代表。虽然名字和美国pubic storge相同，但事实上，他们是两个完全不同的公司。据其2020年度报告，公司实现营业收3578.8万元，归属股东净利润15.59万元，自2016年以来首次实现正盈利，可即使如此，15万的利润可能连一个白领的工资都不到，可见其举步维艰。

除了国情以外，迷你仓在中国的投资收益一直是个难解的谜题。

首先，迷你仓只适合人口流动及地价高涨的一线城市。这些城市，由于寸土寸金和人口密集的关系，可能会有租赁仓库的需求。但正因为如此，此类型城市的自助仓储的投入成本就会变得很大。即使不考虑地价，光是仓库费用、设备费用、人员培训、保险费用、物流费用、广告费用等前期投入就不菲，再加上要配备温度控制系统、全天候网上监视系统、搬运装卸工具、专业物流团队、专业咨询人员等配套服务，整体下来就是一笔不小的开支。

这样的回收成本就变得极其漫长。

据中国个人仓储行业发展报告显示，若购置商业用地并改造为个人存储仓，其投资回报周期为9.5年；若为租赁后改造再出租的二房东模式，其投资回报周期4.5年。前提租金收益是运营成本的五倍，满租率超过30%情况下。

很多迷你仓也许能做到30%的满租率，但租金收益是个问题。否则，满租率要达到80%以上，才有机会盈利。

于是，为了盈利，迷你仓开始提升租赁价格：

以迷你考拉仓的上海社区仓为例，是分布在小区的智能储物间，1立方左右的仓库大概300元/月，3立方左右的仓库大概500元/月，11立方左右的仓库大概1600元/月。

相信大部分白领，如果有余钱，会愿意多花1600元改善一下租住的环境，而不是去租赁一个只能放旧物的仓库。

这种情况下，又回到了鸡生蛋，蛋生鸡的问题。

由此导致的就是迷你仓虽然起初在中国获得了资本青睐，但现阶段因为盈利的问题已经偃旗息鼓……

No.5

大众仓储，能给我们商业人的一点启示。

1、资本市场REITs

我们再次看到美国REITs在房地产行业成功里起到的巨大作用。

通过房地产投资信托基金REITs，自助仓储REITs的大部分是投资机构对自有的自助仓储进行管理，或者是收购其他自助仓储进行修复，再重新开张营业，收入来源为这些自助仓储的客户租金。投资人可以通过在二级交易市场买入自助仓储REITs来进行投资。

从各房地产类别REITs平均回报率来看，自助仓储REITs在所有REITs中表现较好，以行业市盈率18.38在14个房地产分支中排名第五。1994年至2017年平均回报率在17.43%，远高于排名第二的住宅类REITs。

我国目前对迷你仓行业的监管、支持不够，甚至尚未推行REITs，美国长租小型仓库融资端的优势，对我国自助迷你仓储运营企业的借鉴有限。他们可以通过良好的租金表现和金融化退出带来收益，并创造丰厚的利润。

若日后 REITs 市场的逐渐放开，也会给自助式仓储的发展带来一定的机遇。

2、商业模式还是要结合国情

针对消费者的仓储模式，在中国一直不温不火，这和中国家庭的习惯有很大的关系，这和勤俭持家的道德文化关系很大。其实不仅中国，此类模式在整个亚洲都无法展开，究其原因，也可能亚洲过于贫困，没有那种大手大脚的毛病。但同时，中国企业的物流仓储倒是发展迅速，正如我上次所讲的安博地产，正是此类业务的佼佼者。

但如果我们细想大众仓储的经营模式，细分之下，你就发现有一项分支业务在中国目前发展的不错。是的，就是停车场的代建和租赁业务。由于一二线城市核心地段的停车紧张，不少企业已经开始把触角伸向周边停车场，通过帮忙代建垂直停车场，提高用车单位坪效，合作开发，进而利润分成的模式，慢慢已经向全国铺开……

大众仓储虽然在某些商业逻辑上并不完全适用中国，但它的异军突起和并购的思路，在某些细分领域还是能够给到我们一起启发。传统的商业地产项目，目前在中国虽然没有大规模的REITs合法化，但相信我们不需要等待太久的时间。